Dochody z najmu i dzierżawy prywatnych nieruchomości w Niemczech – podstawowe informacje

Dochody z najmu a podatek – jakie zasady obowiązują?

Wymogi podatkowe niemieckiego urzędu skarbowego (Finanzamt) dotyczące przychodów i kosztów związanych z najmem są często złożone. Co do zasady opodatkowaniu podlegają wszystkie przychody uzyskiwane z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości, w szczególności:

sam czynsz lub dzierżawa,
opłaty za pomieszczenia dodatkowe, takie jak piwnice czy garaże,
refakturowane koszty eksploatacyjne (np. energia, wywóz odpadów),
opłaty za grunt lub za powierzchnie reklamowe znajdujące się na nieruchomości.

Warto pamiętać, że kaucje wpłacane przez najemców nie są traktowane jako przychód podatkowy w momencie ich otrzymania. Dopiero w sytuacji, gdy wynajmujący zatrzyma kaucję – na przykład z powodu zaległości czynszowych lub nieusuniętych szkód – kwota ta staje się przychodem podlegającym opodatkowaniu.

Przychody należy wykazać w tym roku podatkowym, w którym faktycznie wpłynęły na konto wynajmującego (tzw. zasada kasowa). Oznacza to, że również czynsze dopłacone za lata ubiegłe są rozliczane w roku ich otrzymania.

Opodatkowaniu podlegają także dochody z nieruchomości lub ich części wynajmowanych członkom rodziny. W takich przypadkach urząd skarbowy może jednak dokładniej sprawdzić, czy umowa została zawarta i realizowana na warunkach rynkowych, porównywalnych z umowami zawieranymi z osobami trzecimi.

Aby uzyskiwać dochody z najmu i dzierżawy, nie trzeba być właścicielem nieruchomości. Przychody tego typu mogą powstać również w przypadku podnajmu. Jeżeli tymczasowo wynajmujesz część własnego mieszkania, na przykład studentowi, a uzyskane przychody nie przekraczają 520 EUR rocznie, z powodów uproszczonych mogą one nie podlegać opodatkowaniu.

Jakie koszty można odliczyć przy dochodach z najmu i dzierżawy?

Z wyjątkiem kosztów nabycia i wytworzenia nieruchomości, które są rozliczane poprzez amortyzację, pozostałe koszty uzyskania przychodu można odliczyć w roku ich poniesienia.
Do najczęściej występujących kosztów należą:

Amortyzacja budynku – koszty zakupu lub wytworzenia budynku nie są odliczane jednorazowo, lecz rozliczane stopniowo poprzez amortyzację. Oddzielnie amortyzuje się m.in. instalacje fotowoltaiczne oraz zagospodarowanie ogrodu.
Wyposażenie – elementy wyposażenia oddawane w najem razem z mieszkaniem, takie jak kuchnia, podlegają odrębnej amortyzacji (zazwyczaj przez 10 lat).
Składniki majątku o wartości do 1.000 EUR netto (mogą zostać jednorazowo zaliczone do kosztów uzyskania przychodu).
Koszty remontów i napraw – wydatki ponoszone na utrzymanie i odnowienie istniejących elementów nieruchomości mogą zostać w całości odliczone w roku zapłaty.

Należy jednak zachować ostrożność przy rozróżnianiu remontów od kosztów zwiększających wartość nieruchomości. W szczególności, jeżeli w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu budynku koszty remontów przekroczą 15% jego ceny nabycia (netto), nie mogą one zostać odliczone jednorazowo, lecz zwiększają podstawę amortyzacji.
Inne koszty, które można uwzględnić, to m.in.

podatek od nieruchomości,
opłaty komunalne i eksploatacyjne,
koszty energii,
ubezpieczenia budynku,
koszty administracyjne,
wydatki na ogłoszenia związane z poszukiwaniem najemców,
koszty dojazdów ponoszone w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Warto podkreślić, że wartość własnej pracy wynajmującego nie stanowi kosztu podatkowego.

Najem po obniżonej cenie lub bezpłatne udostępnienie lokalu

Jeżeli wysokość czynszu odbiega od stawek rynkowych obowiązujących w danej miejscowości, konieczne może być sprawdzenie, czy mamy do czynienia z najmem po obniżonej cenie. W tym celu porównuje się faktycznie pobierany czynsz wraz z kosztami dodatkowymi (tzw. Warmmiete) z czynszem rynkowym.

Jeżeli czynsz Warmmiete wynosi trwale mniej niż 66% czynszu rynkowego, koszty uzyskania przychodu można odliczać jedynie proporcjonalnie. Proporcja ta wynika ze stosunku rzeczywistego czynszu do czynszu rynkowego.

W przypadku najmu mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych dodatek za umeblowanie uwzględnia się tylko wtedy, gdy wynika on z lokalnego indeksu czynszów lub stawek możliwych do uzyskania na rynku.

Nieruchomości użytkowane w sposób mieszany

Jeżeli budynek jest wykorzystywany zarówno na cele prywatne, jak i na wynajem, każdą formę użytkowania należy rozpatrywać oddzielnie. Koszty przypisuje się według następujących zasad:

koszty dotyczące wyłącznie części wynajmowanej można przypisać bezpośrednio do tej części,
koszty wspólne dla całego budynku dzieli się proporcjonalnie według powierzchni użytkowej,
koszty dotyczące części wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe lub udostępnionej nieodpłatnie nie podlegają odliczeniu.

Odsetki od kredytów a podatek

Odsetki od kredytów zaciągniętych na zakup lub budowę nieruchomości wykorzystywanej częściowo prywatnie, a częściowo na wynajem, można odliczyć wyłącznie w części przypadającej na wynajem. Co do zasady odsetki te rozlicza się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej.

Możliwe jest jednak dokładniejsze przypisanie kosztów finansowania, jeżeli koszty nabycia lub budowy oraz źródła finansowania dają się jednoznacznie rozdzielić, a płatności są realizowane z odpowiednich środków i odpowiednio udokumentowane.

Jeżeli wynajmowana nieruchomość zostanie sprzedana, a uzyskana cena sprzedaży nie wystarczy na spłatę zobowiązań kredytowych, dalsze odsetki mogą zostać zaliczone do tzw. późniejszych kosztów uzyskania przychodu.

Podatek VAT a przychody z najmu

W przypadku wynajmu innemu przedsiębiorcy możliwe jest zrezygnowanie ze zwolnienia z VAT i opodatkowanie najmu tym podatkiem. W takiej sytuacji VAT zapłacony przez najemcę oraz VAT zwrócony przez urząd skarbowy stanowią przychód, natomiast VAT odprowadzony do urzędu oraz zapłacony wykonawcom może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu.

Koszty w okresie pustostanu

Jeżeli budynek stoi tymczasowo pusty, np. z powodu zmiany najemcy, a jego dalszy wynajem jest planowany, koszty przypadające na okres pustostanu mogą zostać odliczone jako koszty uzyskania przychodu. Jeżeli nieruchomość przez dłuższy czas nie jest wynajmowana, należy przedstawić urzędowi skarbowemu powody, np. intensywne poszukiwanie najemcy lub długotrwały remont wykonywany samodzielnie. Tylko wówczas organy podatkowe uznają, że nadal istnieje zamiar uzyskiwania dochodów. W przeciwnym razie prawo do odliczenia kosztów za ten okres nie przysługuje.